建築基準法 28条

土地選び

こんにちは!!

先日、第1回目の打ち合わせが終わりました。

感想としては「狭小地はやっかいや!!」と感じました。

皆さんは「建築基準法 28条」をご存じでしょうか??

詳しいことは調べて頂ければ良いと思いますが、簡単に言いますと、「居室には採光のために窓やその他の開口部を設けないと居室として見なしません」ということです。

3LDKの「3」はLDKの他に部屋が「3部屋」あるのは誰でもわかると思います。

たまにマンションなどで3LDK+「S」といった表記も見かけませんか??

「S」はサービスルームの意味ですが納戸とも言われます。

見た目は窓もあり、居室っぽく見えますが居室ではありません。

その理由が建築基準法 28条が絡んできます。

ただ採光がある窓を付けるだけではダメなのです。

この「採光」を行う面積の最低ラインを定めています。それを「有効採光面積」と言います。

この「有効採光面積」は住宅の居室の場合、居室の床面積の1/7以上でないといけないのです。

例えば、6畳の部屋であれば約1.56平方メートル以上が必要ということです。

一見すると簡単にクリアできそうな数値と思いますが、実は計算式があります。

有効採光面積=窓の面積×採光補正係数

この「採光補正係数」がやっかいなのです。

採光補正係数は

  1. どんな地域の建物か
  2. 窓をつける位置

によって決まります。

1は「住宅系地域・工業系地域・商業系地域」のどれに当たるかで判断されます。

住宅系地域の方が日当たりが求められるため計算式が厳しくなります。それが下の計算式です。

採光補正係数=(d/h)×6-1.4

d:窓の直上にある建築物の各部分から隣地境界線等までの水平距離

h:窓の中心から直上の建築物の各部分までの垂直距離

隣地境界線に窓が近くなる(dが小さくなる)、軒先から離れると(hが大きくなる)ほど採光補正係数が小さくなるため、大きな窓が必要になります。また計算して0になる場合はどんなに大きな窓を付けても居室として認めてもらえません。

以上を踏まえて我が家のような狭小地は境界線ギリギリに建てる必要があるため、採光補正係数が小さくなります。

上の絵は我が家の土地状況です。土地の広さが約30坪の長方形であるため南と北は隣の家にほぼ隣接して建てる予定です。東側は道路があり、また境界線から離して建てるため採光が得られます。

問題は西側です。西側は駐車場であるため現在は採光を得られています。しかし、現在の状況がどうなのかは関係ありません。今後、駐車場が住宅地に変わってしまう可能性を考えないといけないのです。もし西側の境界線ギリギリに建物が建ってしまったら西側の居室は採光が得られなくなります。

1階部分はキッチンなど水回りを配置する予定となるため採光を考えなくても問題ありません。

2階部分は居室になりますが、この居室に採光を入れないといけません。

右の絵はdの距離が短いため採光補正係数が0に近くなります。そのため有効採光面積が確保できなくなる恐れがあります。

そのため左の絵のようにベランダを設けてdの距離を延ばす必要があります。

西側は西日の影響が強くなるため西側にはあまり窓を作りたくありませんでしたが、作らざる負えなくなりました。

大きな土地であれば土地の真ん中に建物を建てると、境界線との距離を確保できるため、間取りの自由度が増します。

最後まで読んで頂きありがとうございました。

私は土地を購入する時にはこのような「建築基準法 28条」を知りませんでした。

大阪など都市部の土地は避けては通れないルールだと思います。

狭小地の土地の購入を考えられている人にとって参考になればと思います。

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